Ratio de endeudamiento explicado: Cómo lo calculan los bancos

La fórmula exacta que usa el banco

El ratio de endeudamiento (también llamado DTI, debt-to-income) se calcula dividiendo la suma de todas tus cuotas mensuales de deuda -incluida la futura hipoteca- entre tus ingresos netos mensuales, y expresando el resultado en porcentaje. La mayoría de entidades españolas sitúa el umbral de aprobación en torno al 30-35%, aunque el número exacto varía de un banco a otro y según el perfil del solicitante.

Por ejemplo, si tus ingresos netos mensuales son 2.800€ y la suma de todas tus cuotas de deuda (hipoteca propuesta más cualquier otro préstamo) es 950€, tu ratio de endeudamiento es del 33,9%, un nivel que la mayoría de bancos considera dentro de rango, aunque ajustado.

Qué deudas entran en el cálculo

Entran todas las cuotas mensuales fijas de financiación que tengas vigentes: préstamos personales, financiación de coche, tarjetas de crédito con cuota aplazada o revolving, avales que estés pagando por otra persona, y por supuesto la cuota de la hipoteca que estás solicitando.

No suelen entrar los gastos de consumo variable (supermercado, ocio, ropa) ni las tarjetas de débito o crédito que pagas íntegramente cada mes sin generar intereses, porque no representan una deuda estructural, sino gasto corriente. Aun así, algunos analistas revisan el patrón general de gasto en los extractos, más allá del cálculo estricto del ratio.

Qué ingresos cuentan, y cuáles cuentan solo en parte

El salario fijo mensual neto, o el rendimiento neto de la actividad para autónomos, cuenta al 100% en el cálculo. Los ingresos variables (comisiones, bonos, horas extra) suelen contar solo parcialmente, normalmente aplicando un descuento o calculando una media de los últimos ejercicios, porque el banco no puede garantizar que se repitan con la misma regularidad.

Los ingresos por alquiler de otra propiedad suelen incorporarse también con un descuento (habitualmente entre el 50% y el 80% del ingreso declarado), para cubrir el riesgo de periodos sin inquilino o de impago. Las pensiones y prestaciones estables suelen contar al 100%, al considerarse ingresos predecibles.

Ejemplo paso a paso de un cálculo completo

Un solicitante con 2.400€ netos mensuales, un préstamo de coche de 150€/mes y una hipoteca propuesta de 650€/mes suma 800€ de cuotas totales. Dividiendo 800€ entre 2.400€ obtenemos un ratio del 33,3%, dentro del umbral habitual de aprobación.

Si ese mismo solicitante tuviera además una tarjeta con cuota fija de 90€/mes, el total de cuotas subiría a 890€, elevando el ratio al 37,1%, un nivel que probablemente lleve al banco a pedir reducir el importe de la hipoteca solicitada, aumentar la entrada, o cancelar previamente la deuda de la tarjeta antes de aprobar la operación en esas condiciones.

Cómo mejorar tu ratio antes de solicitar la hipoteca

Cancela o reduce deudas pequeñas antes de presentar la solicitud, especialmente las que tengan cuotas mensuales altas en relación con el capital pendiente, como tarjetas revolving o préstamos al consumo a corto plazo, ya que estas mejoran el ratio de forma más eficiente que reducir deudas grandes con cuotas bajas.

Si tienes ingresos variables relevantes, prepara documentación que demuestre su regularidad en los últimos dos o tres años, para intentar que el banco los compute con el menor descuento posible sobre su cálculo estándar.

Considera aumentar la entrada para reducir el importe de la hipoteca solicitada, lo que reduce directamente la cuota mensual y, con ella, el ratio de endeudamiento resultante, mejorando tus opciones de aprobación y de mejores condiciones.